Домой Экономика Мутко и Путина поссорит «квартирный вопрос»

Мутко и Путина поссорит «квартирный вопрос»

Мутко и Путина поссорит «квартирный вопрос»

В ближайшие несколько лет цены на жилье в России не снизятся. Такое мнение выразил заместитель председателя правления Сбера Кирилл Царев. По мнению зампреда банка, на рынке действуют долгосрочные тренды, переломить которые в сжатые сроки не получится. Один из самых значительных, заложенных в 2016—2017 годах — недостаточное количество строящихся домов, а, значит, сравнительное небольшое предложение.

«Можно предположить, что ситуация сейчас будет такая: не так много спроса и не так много предложения. Это приведет к некой стабилизации цен. Возможна ли небольшая коррекция цен? Да, причем и вверх, и вниз, но определенно она не будет драматичной. Так что я бы не ждал существенного снижения цен на жилье. Как минимум, у нас есть инфляция, причем в этом году она под 8%. То есть для покупателей хорошей новостью будет даже не коррекция вниз, а отсутствие роста», — сказал Царев.

При этом, по словам Царева, даже несмотря на рост цен, ситуация с ипотечными кредитами в банке хорошая, а просроченная задолженность низкая, так как «граждане относятся к ипотеке очень ответственно». Что, впрочем, неудивительно, учитывая, что в случае отказа от выплаты процентов они просто потеряют свое жилье в пользу банка.

Не случайно глава Сбера Герман Греф на недавнем совещании с президентом Владимиром Путиным говорил о том, что в России серьезная недокредитованность по ипотеке и есть большой потенциал ее наращивания. Между тем, сам банк с января по октября 2021 года увеличил свой ипотечный портфель на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го и выдал 776,9 тыс. кредитов на 2 трлн. рублей.

Это объясняется и ростом цен на жилье, который не останавливается даже несмотря на падение доходов населения.

Так, в октябре 2021-го цена квадратного метра строящегося жилья в Новой Москве пробила психологическую отметку и достигла 201 тысячи рублей, превысив показатель годичной давности на 25%. Средняя цена новой квартиры в Троицком и Новомосковском округах стоит 9,9 миллиона рублей.

Как и сказал зампред Сбера, одна из причин такого роста — недостаточный объем предложения на рынке жилья. В августе 2021-го на встрече с главой корпорации «Дом.РФ» Виталием Мутко президент Владимир Путин заявил, что сейчас у России есть историческая возможность «решить жилищный вопрос».

Скорее всего, президент имел в виду программу льготной ипотеки по ставке не выше 6,5%, которая была запущена в 2020 году. Но за прошедшее время эксперты рынка сошлись на том, что она стала, скорее, мерой поддержки строительной отрасли, чем самих потенциальных покупателей, так как еще больше разогнала цены, и выгода от более низких ставок стала практически не ощутимой.

Отчасти решить проблему могла бы программа государственного строительства жилья или субсидии компаниям для возведения бюджетных квадратных метров. Это и увеличило бы предложение на рынке, и помогло бы сдерживать цены коммерческих проектов, и могло бы стать решением квартирного вопроса для многих россиян, которые сегодня не могут накопить даже на первоначальный взнос. Однако на федеральном уровне такие проекты почти не обсуждаются.

Впрочем, на местах они кое-где появляются. Например, весной 2021 года врио губернатора Белгородской области Вячеслав Гладков заявил о запуске проекта по строительству арендного жилья для малообеспеченных граждан. Нуждающиеся в жилплощади семьи будут получать квартиры на условиях социальной аренды, но в будущем смогут их выкупить. Средства на строительство выделит «Дом.РФ».

Вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что строительство социального жилья, в том числе арендного, помогло бы улучшить ситуацию с жильем, но этому, во-первых, противится лобби девелоперов, а, во-вторых, не хватает политической воли самого государства.

— Мы еще в 2016 году говорили о том, что решить жилищный вопрос в России можно будет только тогда, когда у людей будут разные варианты. И один из важнейших вариантов — это съемное жилье для социально незащищенных слоев населения. Но у этой идеи были противники и тогда, и сейчас.

Во-первых, с точки зрения экономики государству вкладывать средства в это жилье «не вкусно». Пока еще люди покупают квадратные метры по высоким ценам. Строительный комплекс имеет работу, имеет средства, и у государства вроде как нет прямой заинтересованности в развитии альтернативного рынка.

Такая ситуация характерна не только для России. Через нее прошли практически все развитые экономики. В Японии до 1980 года жилье только покупали, а потом стали брать в аренду, так как рынок насытился, и появились другие предложения.

Читать также:  Свинство всероссийского масштаба: Минсельхоз просит мяска за океаном

Второй момент в том, что у нас существует крупное и влиятельное сообщество, которое неплохо живет на этом бизнесе. Ведь, покупая квадратные метры, мы платим вовсе не себестоимость плюс затраты строителей, а ту цену, которая сложилась в связи с действиями девелоперов на рынке. Поэтому они будут поддерживать дефицит до тех пор, пока смогут.

«СП»: — Но если спрос будет падать из-за слишком высоких цен, разве это не ударит по всей отрасли?

— Платежеспособный спрос — штука такая, время от времени он насыщается, но затем возникают новые способы получения средств вроде дешевой ипотеки, и он возобновляется снова.

К тому же, аппетит растет во время еды. И если сегодня условную семью из трех человек двухкомнатная квартира удовлетворяет, то через какое-то время им понадобится «трешка», и так далее. Спрос будет возобновляться, а стандарты жилья — меняться, поэтому и спрос будет возникать.

Но эта группа бизнеса не заинтересована в том, чтобы на рынке преобладало предложение, а не спрос. И это будет лоббироваться любыми способами.

Из опыта последних 30 лет мы знаем, что цены на жилье у нас не падали никогда. Они могли снижаться, если пересчитывать в конвертируемую валюту, но не в рублях. И падать, скорее всего, не начнут, а будут дорожать как минимум с поправкой на инфляцию.

«СП»: — Но ведь какие-то государственные программы все-таки существуют, как, например, в Белгородской области. Почему не расширить их в соответствии с масштабами страны?

— На самом деле у «Дома.РФ» есть раздел «Строительство арендного жилья». Он относительно небольшой и касается очень небольшого числа регионов, поскольку нужны регионы-доноры, которые способны самостоятельно софинансировать эти программы. Не зря там оказалась Белгородская область.

Кроме того, в некоторых регионах эти программы направлены на поддержание важных направлений. Например, в Амурской области жилье строили для медработников, так как там были недоукомплектованы больницы и поликлиники, и нужно было любым способом привлекать специалистов.

В некоторых других регионах также бывают такие целевые программы. Но в масштабах страны это капля в море. Если смотреть на другие страны, арендного жилья должно быть примерно 50% на рынке. В США это 48%, в Германии — 55%, тогда ситуация будет сбалансированной.

Но чтобы строить арендное жилье, нужны длинные дешевые деньги и налоговые преференции для такого рода бизнеса. Иначе стоимость аренды будет запредельной, а это никак не решит проблему с жильем для населения. При нынешних ценах на аренду сроки окупаемости составляют 18−20 лет. Поэтому нужны встречные шаги государства, чтобы этот сегмент рынка развивался.

У нас есть и другие возможно, например, существует кооперативное строительство. Но их сложно организовывать, потому что строительство жилья требует высокого профессионализма. Кроме того, у нас очень трудно получить землеотвод под жилищное строительство, особенно в крупных городах. Наконец, у нас плохо развиты возможности для присоединения к сетям. Можно построить в маленьких городах что-то индивидуально, но подключиться к газу и канализации крайне сложно.

Нужно, чтобы государство посмотрело в эту сторону и создавало условия для того, чтобы граждане и сами могли участвовать в решении этой проблемы.

«СП»: — И все же, могло бы государство целенаправленно заняться именно жилищным строительством, чтобы потом продавать квадратные метры по вменяемым ценам, возможно сначала для отдельных категорий населения?

— На самом деле у «Дома.РФ» в рамках целевой программы по созданию комфортной среды обитания, естественно, есть и программа жилищного строительства. «Дом.РФ» — это государственная корпорация, которая организовывает и выделение земельных участков, и софинансирование, и разработку типовых проектов. Она это делает, но, к сожалению, пока недостаточно.

Проблема для регионов заключается в том, что они в большинстве своем бедные. Процесс строительства заключается не только в том, что компания пришла и построила дом. Необходимо сделать землеотвод, разработать проект, обеспечить подвод сетей и так далее. Если нет проекта, государство не будет софинансировать регион. Но на все это у многих регионов просто не хватает силенок.

И, наконец, для того, чтобы такое государственное строительство велось, нужна все-таки более четко выраженная и задекларированная политическая воля.